11 10 2017

【优发娱乐研究】地产困局,生态构建可解否?

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全新的零售模式下,市场化的行为构成及消费体验必将冲击以房地产为主的现有零售模式。优发娱乐研究院院长张海勇先生在最新一期《地产》杂志专栏中,就构建全新的生态模式,发表了自己的观点。在他看来,既然事物都是在进化的,就必然呈现生态的特性,就必然在颠覆和重构中进化并解决问题。同时,重要的其实不是专业,而是对于生态的认知。更多精彩观点,详见如下原文: 9月4日,金砖国家领导人第9次会晤在厦门开幕。 9月1日,2017上海国际商业年会落下帷幕。 8月3日,某地产集团成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。 向来对此金砖、彼年会、某地产少有关注,但如此放置一起所为何故呢?确实有必要说明一下:本次金砖五国将开启“下一个黄金十年”。虽然有“一块金砖(中国)带四个拖油瓶(俄罗斯、印度、巴西、南非”之嫌,但前一个十年的成效是有目共睹的,促使“五国”经济占世界经济的比重从十年前的12%上升到目前的23%。当然,市场主体是存在的(中国一家独大),但绝无经济威权摆弄才是关键。“开放、包容、合作、共赢”所阐明的,正是一种经济生态的协同。 再说本次商业年会,大概说是万达的一场商业“大堂会”亦不为过,满头满脸不是万达的人和事就是和万达相关的事与人。而之所以就算是堂会也让人趋之若鹜,大约是商业人和事能够从中找到生长的土壤。毕竟,这里有足够的实体商业场所,足够的品牌资源、足够丰富的商业平台服务体系和人脉关系。 这是一颗中国特殊地产开发培育起来、形制独特的商业生态大树,“背靠大树好乘凉”嘛。同时,我们也看到其企业生态并未形成良善的进化,“壮士断臂”万达文旅即为示证。众所周知,商业地产生态有赖于与金融生态的协同才能更好的进阶,只有不动产证劵化的通路打开,轻资产才能迎来春天。可是,目前金融市场依然不甚明朗的状态下,一家以二三线城市商业运营的公司为何能够受到资本的青睐而设立低成本融资的REITs呢?原因当然很多,但其以独立运营的优质城市综合体、购物中心所呈现的运营生态的协同、可持续、可进化是密不可分的。 以上是说大到国际经济交往,小到企业运营,本质上已经非“工业时代”的产品制造,而是“智慧时代”的生态进化。说回我们的“地产困局”,是否存在困局呢?恐怕是的。 中国房地产二十年历程,其市场规模之大、消费之众可谓世界第一吧。它所创造的开发商财富群体怕是当今世界最庞大的吧,建造的房子也是最多的,资金投入怕是宇宙第一,当然,更有政府以最快速度聚敛了最大规模的土地出让金。只是,发展时间差不多足够成熟了吧,所涉关联经济形态也足够多元复合,只是它,最受关注、却最缺乏生态特性的了。 地产问题多多且层次颇深,不宜言说的原因众多,但房价畸高、市场畸形,名为调控,实则以限制性措施推波助澜,不得不说毫无生态可言。同时我们看到,相比住宅地产,商业类地产更具有市场化和生态化的特征。虽然也受到人为的政策面、金融资本市场和开发商自身对现金流的不得已追逐等限制因素,但磕磕绊绊中,其不断的市场驱使和自我调整,还是具有自身生态调控能力,不断进化潜行的。 那可解否?马云说:全新的零售模式必将冲击以房地产为主的现有零售模式。线下实体多为各类商业地产商所掌控,他们一直在为如何提供更好的空间载体、更好的功能主题、更好的消费体验而不断追寻,让不同级别、不同区域、不同阶层、不同人群匹配以不同的商业消费空间及其产品线。如此多元的、市场化的行为构成,其本身就会颠覆原有的模式,重构全新的生态模式。重要的是,这里面只有市场主体的自我调整,而那只看不见的指那儿打那儿的手所发挥的作用不如住宅地产大而已。 从更加宏观的社会层面来看,移动互联重新架构了整个社会生态,有生态意识,与生态协同、进化,则生;否,则亡。为此,政府架构也好,市场主体也罢,商业地产也好住宅也罢,生态认知和意识是第一位的。不是扶植大树,而应该是培育从产品、渠道到企业的多样和多元;职能转变与协同在其次,不是传统的管控限制,而是顺应生态趋势的去芜存菁。同时,生态是自由生长和进化的一个进程,为此,不能做切割归拢,而是顺其自然的同时做必要的调适。 既然事物都是在进化的,就必然呈现生态的特性,就必然在颠覆和重构中进化并解决问题。之于此,重要的其实不是专业,而是对于生态的认知。就手做个广告:《消费生态重构——新零售的终极法则》一书于日前推出,正是基于这种认知和思考在消费领域及零售地产上的呈现。
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