25 10 2017

【优发娱乐研究院】2017年3季度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50

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优发娱乐旗下智库优发娱乐研究院联合赢商网大数据中心,日前权威发布2017年三季度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50。数据显示,重点监控的70个城市中,预计2017年11月至2018年12月开业、商业面积5万及以上的购物中心达419拥有强大运营能力的连锁产品线项目招商签约率可观,成为品牌拓展考量重要因素之一,未来优质连锁产品线项目将长期居“龙头”地位。更多详情,请见如下榜单: 3季度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50 数据采集/统计时间:2017年7月1日-9月30日 赢商大数据中心重点监控的70个城市中,预计2017年11月至2018年12月开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达419个。 本榜单根据这419个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其3季度在赢商网数据库的浏览数据、网络热搜指数等维度,综合测评出3季度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。 以下将对上榜项目招商签约率、所属区域/城市/区位/商圈/体量分布、客群辐射能力、业态/品牌创新等方面进行整体特性分析,为品牌拓展提供决策参考。 01 开业时间/招商进度分析 请输入文字请输入文字请输入文字 TOP50中,预计2017年四季度开业的项目16个,招商签约率达90%及以上的项目5个,分别为晋江新城吾悦广场(98%)、武汉K11.光谷(93%)、重庆盘龙奥园广场(92%)、成都武侯吾悦广场(90.35%)、重庆泽科星泽汇(90%); 预计2018上半年开业的项目12个;其中,杭州西溪海港城招商签约率最高,达80%; 预计2018下半年开业的项目22个;其中,东莞民盈山·国贸城招商签约率最高,达70%。 拥有强大运营能力的连锁产品线项目招商签约率可观,成为品牌拓展考量重要因素之一;未来优质连锁产品线项目将长期居“龙头”地位: TOP50中,连锁产品线项目32个,平均招商签约率61%;非连锁产品线项目18个,平均招商签约率50%;连锁产品线项目平均招商签约率高于非连锁产品线11% 典型案例 武汉K11.光谷
项目区位:居武昌核心,临近地铁2号线延长线,连接地上光谷有轨电车T1线路和7条公交线;周边汇聚新世界、保利、万科等高端成熟社区, IBM、雪铁龙、Schneider等1150家企业总部、56个重点高校、12个产业园区环绕四周; 客群辐射:5公里核心圈内覆盖69万居民、17万专业人士、54万大学生、20万高消费力家庭,消费潜力大;项目外延至鄂州、黄冈、黄石、咸宁等卫星城市,1小时自驾车程范围内,覆盖人口近2000万,地理位置优越; 业态组合:零售占比45%,餐饮占比30%,生活方式占比25%; 品牌引进计划引进176家品牌,25%首入华中,70%首入光谷;包括百方汇影城、物外书店、Roseonly、物心、Campo Marzio、三浅陶社、作物zowoo等品牌; 设计特色:全国首个实现全馆LED屏覆盖的商业项目;建筑融合“水·生命·循环”主题元素,打造“云、湖泊、瀑布”科技互动装置,通过项目前后下沉式广场、主题中庭、小剧场、屋顶花园等设计,革命性带来“博物馆零售”新体验。 武汉K11.光谷 | 项目招商联系方式:156****4623 请进入赢商大数据中心winshangdata.com 或百度搜索“赢商大数据”免费查看 图片来源 / 武汉K11.光谷 02 业态创新/品牌引进分析 请输入文字请输入文字请输入文字 体验式消费(餐饮、娱乐、亲子体验)持续“发酵”:据赢商大数据中心监测,2017年新开业购物中心中,零售占比52.2%、餐饮占比28.2%、儿童亲子占比11%、生活服务占比5.8%、休闲娱乐占比2.8%; TOP50中,公开业态配比信息的项目达29个,从这29个项目细分业态占比来看,零售平均占比49%,较2017年新开业购物中心下降3.2%;餐饮平均占比32%,较2017年新开业购物中心上升3.2%;儿童亲子、生活服务占比分别下降1%、0.8%,休闲娱乐占比上升1.2%;(业态占比均为数量占比,具体业态界定见文末具体说明) 在90、95后新生代群体成为消费主力的大背景下,消费需求从单一的“交易”“交换”购物场景进阶到能引起“互动”“共鸣”的主题场景,未来将推动体验式消费获得更广泛的传播和共识。 业态组合不断扩容,带来“无边界”体验:TOP50中,学校、医院、博物馆、美术馆、剧场、马术、乒乓球/羽毛球/篮球场等业态挺进购物中心,不断突破现有购物中心的业态组合常规。 挖掘并满足消费者潜在需求的同时,保持品牌组合在市场上的引领性,是上榜项目的典型特征:TOP50中,在目前统计到的已签约品牌(约1200个)中,新兴品牌占比超50%;“首店”品牌占比超20%;体验类品牌占比超40%(统计标准:均为品牌数量占总体品牌量比重); 体验式消费大行其道的当下,融合“多元化场景、娱乐休闲体验、生态健康理念、品质化生活方式”等多重需求的体验类品牌将获得快速发展。 新兴品牌界定:近三年进驻国内购物中心的品牌 首店品牌界定:包括区域首店、城市首店、商圈首店 体验类品牌界定:包括餐饮、休闲娱乐、亲子体验、文创类体验、生活体验类 以体验类业态、品牌作为重要支撑,一是能快速击中大众的情感诉求,并产生源源不断的话题;二是自带流量的人格化运营,能有效提升消费黏性。 典型案例 广州天河万科广场
项目区位/客群辐射:位于广州地铁21号线智慧城站,周边聚集超10万以上创新型产业人才、逾30万以上居住人口,且1.5公里范围内无直接竞争产品; 目标客群定:锁定于城市年轻育儿家庭,聚焦女性、亲子和家庭目的性消费; 创新业态:将在7-9楼开设国际学校(意向学府为一所拥有百年历史的贵族名校——澳洲黑利伯瑞学校);屋顶环形跑道、标准泳池、梦想剧场、运动娱乐复合经营场馆等体验业态,将育儿、教育、运动、休闲等有机融合; 品牌引进:华夏太古国际影城、客语客家菜、九龙冰室、Adidas、NIKE、盛世长运、九毛九、麦当劳、太二老坛子酸菜鱼、万宁mannings等。 图片来源 / 广州天河万科广场 03 区域/城市分析 请输入文字请输入文字请输入文字 得益于核心城市(上海、杭州、南京)商业的“高歌猛进”,华东上榜项目数量(21个)持续领先; 其中,杭州从早期本地企业经营为主的传统商业市场,逐渐转变成国内外大型商业集团聚集的“商务、旅游之都”,加之阿里巴巴对实体商业的尝试、参与,未来商业市场将变得更有看点。 西南上榜项目数量(13个)超越华南(9个),其中,重庆(7个)、成都(4个)经济发展迅速、吸引大批人群就业乃至定居,且有较大商业发展空间,上榜项目数量赶超一线城市广州(4个)、深圳(3个); 西安作为西北商业地产“第一门户”,随着市场新增供应的持续放量,上榜项目数量呈上升走势; 担任“中部崛起”重役的武汉,得益于轨道交通高速发展带来的“红利”,购物中心开发和建设相继进入高峰期;华北、东北新增供应放缓,北京、沈阳等城市上榜项目数量持续处于“低位”。 04 区位/客群辐射分析 请输入文字请输入文字请输入文字 TOP50中,位于CBD(中央商务区)“黄金区位”的项目占比超30%,这类项目以优越的地理位置、完善的交通和基础设施、高素质的人口聚集等,成为品牌掘金“主战场”: 典型项目如位列TOP2的【广州K11】,居广州珠江新城中央商务区核心区域;位列TOP3的【成都ICC环贸广场】,处于素有“成都华尔街”之称的CBD繁华地带;位列TOP4的【上海陆家嘴中心L+Mall】,则是2018年上海计划开业的近30个项目中,唯一一个位于核心CBD区域的购物中心。 另位于地铁上盖/地铁接驳、公交站点/主干道交汇处的项目分别占比40%、56%,这类项目以发达的轨道交通见长,更易吸引品牌商视线: 典型项目如位列TOP5的【南京IFC】, 落座于应天大街与江东中路交汇处,与2号线、10号线的元通地铁站相连通;位列TOP14的【杭州大悦城】,位于拱墅区莫干山路与隐秀路交汇处,为规划中的地铁10号线上盖,临近地铁5号线。 强大的客群辐射是品牌商拓展考量的核心因素:TOP50中,3公里范围内常住人口达30万及以上的项目占比高达52%;存量时代,竞争加剧,客群不断被“分流”;相同半径内,辐射客群更广,后期可持续经营基础相对更“牢”,更易获得品牌商青睐; 典型项目如位列TOP19的【东莞民盈山·国贸城】,辐射市区西平、东城、莞城、万江4大商圈,凝聚180万城市人口,全面覆盖东莞32个镇街超过825万人口;位列TOP29的【成都武侯吾悦广场】,1.5公里范围内15万常住人群,3公里范围内64万常住人群;位列TOP36的【上海中庚·漫游城】,3公里内辐射63万人,5公里内辐射143万人。 典型案例 上海陆家嘴中心L+Mall
项目区位:位于上海陆家嘴核心CBD,与地铁2号线东昌路站、9号线商城路站无缝衔接;项目周边还有5大过江隧道,20多条线路汇聚等交通优势; 客群辐射:1公里范围内拥有包括上海中心、环球金融中心等在内的44栋办公楼,以及汤臣一品、中粮海景壹号等高端住宅区,覆盖周边白领客群逾46万人、高档社区客群逾16万人 业态组合:零售及配套约49%,餐饮约38%,互动新娱乐体验13%; 品牌引进:老佛爷百货、百丽宫IMAX超级影院、Ole’精品超市、鹿园MOOSE、柴门·饭儿、KPRO、MAWANG、Must Grill、摩罗街、亚阁、金玡居、熬八年在内等众多“首家”品牌进驻; 设计特色:采用独特的动感透光外立面,让项目在周边商业建筑成为醒目的地标。 上海陆家嘴中心L+Mall | 联系方式:18616****** 请进入赢商大数据中心winshangdata.com 或百度搜索“赢商大数据”免费查看 图片来源 / 上海陆家嘴中心L+Mall 05 商圈/体量分析 请输入文字请输入文字请输入文字 从体量分布特性来看,城市级商圈大型项目(商业面积≥20万㎡)上榜项目数量比2季度高出2.5倍,这类大体量项目承载未来核心区域甚至一个城市商业升级“重担”,业态组合方式更多元,店铺需求量更大,是品牌商“必争之地”; 典型项目如位列TOP6的【深圳ONE AVENUE卓悦中心】,为深圳CBD内唯一城中村改造项目,占地面积为深圳CBD的1/9,商业面积达30万㎡,是2018年深圳CBD区域唯一一个计划开业的大型项目。 大型项目(商业面积≥20万㎡)主要分布在武汉、重庆、杭州、南京、西安、沈阳6大B类城市,随着城镇化进程的不断深化,将为这类核心型、枢纽型城市创造更多人口红利; 上海、北京、深圳、成都、广州5大A类城市项目开发体量“小而美”发展趋势越加明显:上榜项目体量集中在5-15万㎡(15个);大中型项目(商业面积≥15万㎡)仅上榜5个; 无锡、济南、东莞、福州、昆明等C类城市项目各面积段分布较为平均,品牌对不同面积段的项目关注度均较高。 A类城市:上海、北京、成都、深圳、广州 B类城市:武汉、重庆、杭州、南京、西安、沈阳 C类城市:无锡、济南、东莞、福州、昆明、东莞、宁波、惠州、泉州 城市划分标准:根据赢商大数据中心对城市规模、商业积累与沉淀、商业发展活力等维度进行综合考量 项目区位:位于南京河西新城,应天大街与江东中路交汇处,与地铁2号线集庆门大街地铁站连通;占地面积5.6万㎡,建筑面积91.8万㎡,是金鹰集团为未来二十年生活方式打造的世界级旗舰商业综合体,配备亚洲最大的购物中心(数据统计截止2017年3月); 业态创新:负一、负二楼将建设海洋馆;5000㎡的美国学校+儿童培训(将引进一所美国常青藤高中,配备一个高端的儿童培训中心);无边界屋顶温泉等; 首次呈现金鹰集团G·LIFE系列6大自营创新业态,展示出强大的商品资源整合能力: 品牌引进:My Body、NIKE、ADIDAS、NEW BALANCE、三叶草、SKECHERS、PUMA、Onitsuka Tiger、ASICS、RAPIDO、Boy London、WONDER PLACE、DIKENI、SATCHI、CALLISTO、My body、比音勒芬等服饰品牌; 海底捞、捞王锅物料理、鱼四季、小龙坎老火锅、西贝、港丽餐厅、老头油爆虾、川城、好牛烧肉酒场、玛尚诺Marzano、星巴克臻选、米纸越南小馆、云海肴、南京大牌档、UNI UNI等餐饮品牌; 规划/设计特色:全球最高的非对称三塔连体建筑; 地上8层立体停车楼+地下4层停车场,总停车面积高达15万㎡,共5000个空中停车位。 图片来源 / 南京河西·金鹰世界 本榜单各业态及定界说明 零售:包括超市/百货、服饰、鞋/包/配饰、奢侈品、文创等(不包括儿童零售、生活服务类零售) 餐饮:包括中餐、西餐、特色主题餐饮、休闲餐饮、火锅、焖锅、日韩料理、东南亚菜等 儿童亲子:包括儿童零售(用品)、儿童游乐、儿童教育培训、儿童餐饮、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童理发、儿童游泳馆、儿童医疗、儿童DIY等 休闲娱乐:包括运动健身馆、体验馆、KTV、电影院、主题乐园、电玩、酒吧、网咖、密室/鬼屋,溜冰场等 生活服务:包括医疗/药店、花店/绿植、美容美发美甲,汽车美容、宠物店、旅行社等 特别说明:本榜单数据来源于赢商大数据中心,部分项目招商签约率、业态/品牌等数据来源于项目官网、官微、新闻资讯等公开渠道,因拟开业项目随市场变化存在诸多不可控因素,信息仅供参考,以项目实际开业情况为准
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